第一章 房地产并购法律实务概述

第一节 房地产并购业务概述

一、房地产并购业务、市场与趋势

当前房地产并购的进行仍存在诸多困难。首先是并购项目的成交难度大。由于项目超融严重，收购方的利润无法覆盖项目债务，其难以发现被收购方的隐性债务与危机，使当前房地产市场的并购项目风险极大，成交困难。其次是部分房企对拟并购项目所处的城市、区域、位置、销售净利率等提高了准入要求，导致交易双方的供需匹配度低。在当前市场环境下，交易双方针对项目本体的预期容易出现较大差异，遇到通过商业或产业勾地的（也含有住宅用地）项目，由于收购方一般只愿意要住宅，而不愿意要非住宅，导致商业部分和产业部分如何分割与合作成为一大难题。又加上房地产并购其实是对交易双方利益的再分配，因此业务成交前即使经过多轮博弈与斗争，也依然无法成功交易。

在笔者看来，房地产行业未来十几年会进入多元化或产业化时代，除了传统的住宅、公共设施、商业配套建筑，行业进一步的发展将会集中在商业、旅游、医疗、养老、体育、科技园、物流、文化、教育等产业化房地产需求领域。另外，相比传统的项目建成后将其出售以实现盈利的模式，未来房企通过自持物业来实现盈利的情况也会增多，例如通过城市更新、商业或类商业化物业管理、轻资产管理等获得长期、稳定的现金流，包括办公用途租赁、工商业和物流用途租赁、长租公寓用途租赁等，也包括互联网化和智能化的运营管理。在自持物业增多以后，房企可以通过多种方式将未来较为稳定的长期现金收入证券化以满足融资需求，或者通过自持物业抵押、售后回租等方式融资，总之，房地产行业金融化也是未来的发展趋势。随着房企并购业务的发展，大型房企资金、品牌、人才、拿地等优势的凸显以及大型房企向三、四线城市的扩张，房地产行业呈现集中化趋势，百强房企占的销售份额将会越来越大，操盘和投资的项目也会越来越多，随之而来的将会是物业公司和商业地产公司集中化。

二、房地产并购的政策动向

（一）近年房地产并购政策及动态概览

2021年以来，为缓解房地产市场的下行状态，营造良好的并购融资环境，自2021年11月开始，国家不断出台政策鼓励房企进行合理的兼并收购，金融机构也在努力从各方面逐渐加大对并购贷款业务的支持力度，具体政策及动态如表1-1所示。^[1]

（二）房地产并购的并购需求与规律

从并购方角度看，除了通过“招拍挂”方式拿地以外，通过并购项目公司股权或直接从项目公司处收购项目土地的方式是获取项目资源最主要的方式。通过并购，并购方可以获得区位、产品与并购企业发展战略相契合的项目或者获取发展前景、预期收益较好并且性价比较高的项目。对于一些已经完成拿地和前期开发手续的项目，并购方并购之后项目能快速入市销售、实现现金回流，较快满足并购方投资目的。

从被并购方的角度看，完成并购交易能够使被并购方立即获得现金，解决自身资金困难。并购能够使被并购方尽快从项目中脱离出来，完成的投资开发成果通过出售的方式固定下来，将当前的市场利好价值变现，消除或减轻后续的业务或投资风险。还可以通过获得的并购对价清偿被并购方及相关债务人员的债务，解除自身存在的担保等法律风险，及时化解债务纠纷。引入并购方开发投资房地产项目，可使项目的融资渠道和合作协同的机会增加，同时向作为大企业的并购方学习更好的管理经验和业务模式，从而带来附加收益。

根据上文所述房地产并购政策及新闻内容，结合笔者在实务过程中的观察，笔者认为目前乃至近年来，房地产行业的并购都可能存在以下规律和趋势。在2021年央行接连的鼓励政策之下，越来越多的房企积极接手出险房企，比如保利、招商蛇口、华润等积极向11家出险房企提供并购的流动性支持。除此之外，对于拥有较好并购经验和业务操作团队的房企，尤其是区域深耕型以及地方性的稳健房企已经在谨慎中主动收购不良的地产项目。近两年市场上一直存在较多并购机会，在政策暖风的催化下，房企呈现加速并购的局面，但由于资金无法在短期内迅速回暖，房企整体并购推进速度不会太快。

根据国家统计局发布的数据可知，房地产业土地购置面积累计值自2021年以来增长缓慢，房地产新开工施工面积累计值与竣工面积增速放缓，同比都处于下降趋势，可以看出房企资金收紧，这也是影响并购交易成功与增长的一大原因。从国家统计局公布的全国300城各类用地和住宅用地成交面积来看，可能由于房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大等因素，2022年上半年政府供地力度进一步放缓，推出面积和成交面积均有不同程度的下降。^[2]

笔者认为房地产市场供应端明显走弱，库存维持高位，短期库存出清压力大、周期可能会延长。而需求端受到居民预期收入走弱以及市场预期不稳定等因素的影响，刚需置业群体观望情绪重，刚需客户买房意愿持续走低。结合来看，住宅用地供需规模同比大幅下降，市场仍旧处于低温态势。受到房地产销售层面的影响，房企到位资金也会下降，房企资金压力持续增长。

笔者认为，未来几年甚至十几年的房地产行业的趋势是房地产并购将呈区域性地继续扩张，如果说往年的房地产并购主要大规模地集中在长三角地区、珠三角地区和以北京、天津为主的华北地区的话，今后全国性的、区域性的大型房地产开发商会重点向同样具备市场潜力和消费需求的二、三线中心城市，省会城市及其辐射地区聚焦，从而形成多个规模化的并购业务区域。此外，由于城市土地储备越来越少、获取土地的成本越来越高，在金融监管更加审慎、房地产企业融资更加困难的背景下，房地产企业扩张和稳健需要两手抓，甚至会陷入又想拿项目又面临资金短缺、销售回流慢等两难境地。在前述背景下，部分房企可能面临经营、债务困境，但部分稳健经营的大型房企会强者越强，由此房地产企业对市场声誉、排名、上市等品牌化方式的需求也越来越强。现在并购项目的趋势是并购方不会以单一投资者的心态出现，而是更多地在并购时就考虑后续项目融资的问题，考虑后续项目是否能够获得其他前端融资方和金融机构的融资，即以融资为导向设计、开展并购，例如在并购之前就已经开始设计可行的融资方式、寻找后续的融资渠道，又如计划在后续的开发贷进来以后，及时清偿并购方和其他股东方投入的资金和项目公司欠款（包括股东借款、工程款欠款等），以减轻并购方和其他前期投资方的投资压力和风险，防止在并购后又产生新的融资困难或问题，从而导致项目无法继续进行或出现僵局，最终导致投资失败。也就是说，各方在并购时，就已经打算在解决各自的融资需求以及项目公司的需求以后，再进一步推动并购交易。